【連網】 （胡笳 韓茜 傅裕）隨著契稅新政的實施，港城二手房市場迎來明顯升溫。根據市住房局數據，我市市區二手房交易持續火熱，但二手房買賣引發的糾紛也在增加。昨日，筆者走訪市住房局，就二手房交易存在的真實糾紛案例，為您盤點二手房交易過程中容易出現的誤區和盲點。
誤區一 不查清房產狀況 45萬元買了被查封房
前段時間，買家王先生通過網絡聯系到了賣房子的李先生，看中后，王先生就急忙以45萬元的價格一次性付款，將房子過戶到自己名下。可是沒過兩天，王先生接到來自市住房部門的通知才發現，自己購買的房子竟然是套被查封房，原來的房主李先生與他人存在經濟糾紛，對方已向法院提請訴訟，并提出財產保全申請。
“這種情況在這幾年時有發生，最近上海鏈家房地產中介就出現了這樣的丑聞，向消費者賣查封房。”市住房局云城擔保公司負責人介紹，如果買賣雙方交易沒有通過資金監管平臺辦理，買家將45萬元購房款先行支付給賣家，交易過程中出現財產保全、司法查封等糾紛，法院可強制執行，買家將面臨錢房兩空的局面，再向賣家追討房款將十分困難。
專家解讀：這一案例中，幸運的是，買家王先生交易是通過資金監管平臺辦理的，45萬元購房款并沒有直接打到賣家李先生銀行卡上。監管部門在收到法院裁定書后，為保障買家合法權益，與法院相關部門進行詳細的解釋說明后，將45萬元售房款立即返還至買家銀行賬戶。建議消費者在購房時，一定要留個心眼，摸清楚自己所購房子的底細，核實房屋狀態。
誤區二 首付資金不監管 賣家拿錢就跑路
今年2月，買家周女士給孩子張羅婚房，最后看中一套加上稅費之后總價將近90萬元的二手房，并很快在中介撮合下簽訂了交易合同。這時，房東提出自己這套房還有60萬元房貸未還，希望周女士能多支付一些首付，好去把銀行貸款還掉，于是周女士首付了50萬元，并把錢打到了賣家銀行賬戶上。
但在收到首付后，房東一直沒有協助周女士辦理過戶。周女士通過各種渠道了解后才發現，房東不僅沒去還按揭，還將這50萬元都挪用了，最后周女士和中介都沒法聯系上這個人了。
專家解讀：有很多炒房客當初是以很便宜的價格買下了很多套房子，但是后期資金鏈出現了問題，炒房客就會以這種方式騙取買家首付款。這位房東要求得到高額首付，而且在辦理過戶之前就已經拿到這筆錢，這么一來，跑路的可能性很大。買家切忌一次性把錢支付給房東，所有的錢都必須先打入監管賬戶，交易結束后，買賣雙方再去監管部門分別領取房屋所有權證和房款。
誤區三 未摸清貸款能力 交易戛然而止
日前，買家李女士以90萬元總價準備購買劉先生的一套住宅。她先支付30萬元給劉先生，其余60萬元按揭貸款，雙方到產權部門辦理了過戶手續，李女士以過戶后的產權證為抵押向銀行申請貸款，不料，銀行在審批過程中，以李女士不具備相應的還款能力為由，拒絕了貸款申請，兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會泡湯。
“在二手房按揭中，我們遇到的最多的問題就是借款人的貸款申請被銀行拒絕，導致交易不能完成。”市住房局產權交易大廳負責人表示，這種情況下，雙方只有重新辦理產權過戶手續，這就相當于在不到兩年的時間內進行再交易，稅費相當高，而這也成為糾紛的焦點。
專家解讀：一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應該在辦理過戶手續之前就申請，而在辦理過戶手續之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時，除要調查買方的經濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定，買賣雙方如不清楚這些環節，都有可能導致交易失敗。
